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      鸿坤地产“窦娥冤”?!

        “万象更新”是赵彬的微信名,快一年了,没有看到他的朋友圈“更新”。

        即使在鸿坤集团成立18周年,这样格外有意义的一年,也没有看到他的只言片语。赵彬最新的一条朋友圈消息,还是2019年10月8日转发的一篇报道,关于鸿坤受邀出席国际被动房大会,探索绿色居住。

        以前的赵彬不吝在朋友圈分享鸿坤集团的点滴,签约、活动、新产品等等,虽不是每天,隔三差五就能看到鸿坤的新动态。

        赵彬对鸿坤的喜爱,只透过微信这一角,也能看到满满的欣赏。背景图是熟悉的鸿坤集团总部办公楼,微信头像也是,更新的消息也多是关于鸿坤。

        不过,近两日,鸿坤地产的日子过得并不太平,前有连带被扣上“被执行人”,后有几场官司等着要说法。

        一起8月26日被立案的案件,鸿坤地产无辜被牵连,上演了一出“窦娥冤”。3年前断尽了关系,最近却被扯进了对方的官司中,还被记上了“高风险的被执行人”。

        尽管此前,鸿坤地产已有16次被列为被执行人的记录,但这一次非己之过的“黑锅”,鸿坤地产选择不背。随后霸气做出回应:我们不需要承担任何判决责任,已向法院提起再审申请,法院已受理且正在审理中。

        一波暂平,一波又起。因借款合同纠纷,鸿坤地产被北京东方瑞智企业管理有限公司(简称“东方瑞智”)告上法庭,9月21日已开庭审理。

        据悉,这是鸿坤地产于9月参加的第三次庭审,6天之后,还有一场“票据追索权纠纷”的官司在等着它出庭。

        筹资吃力

        名即是利,在融资中显得尤为突出。

        对于未上市的中小房企,融资渠道相对偏窄,信用不佳无异于“雪上加霜”。

        鸿坤地产回应“被执行人”,无过不受罚的惜名背后,多少也透露出融资渠道不宽裕的紧张感。

        今年5月,鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。此外,在下调之前,旗下“18鸿坤01”债券出现短期被集中报卖的现象,5月8日至5月25日,18天里被集中报卖12次。

        “鸿坤地产遇到了资金窘境”,这几乎是业界看到此消息的普遍见解。

        事实上,鸿坤地产的筹资能力有所减弱。

        近两年,其筹资性现金流净额持续为负,从净流入转为净流出。债券半年报显示,2018年、2019年、2020年上半年分别为-12.69、-52.57亿元、-9亿元。这意味着,鸿坤地产的融资规模覆盖不了偿债或付利。

        上半年,筹资活动现金流入24.33亿元,较去年同期减少了约51亿元,而偿还债务支付的现金为26.64亿元,仅这一项,所筹资金尚存有超2亿的资金缺口。

        鸿坤地产上半年完成新增融资额 19.86 亿元,其中就含有一笔利率高达14.75%的5500万美元公募债。高利率发债常被看作是,纾解债务压力的“下策”,少用的境外发债派上用场,鸿坤地产的偿债压力可想而知。

        “鸿坤地产2020年和2021年有一定集中偿付压力。”公司债2020年跟踪评级报告中也说了这点。

        截至6月30日,鸿坤地产货币现金29.18亿元,借款总额 157.16 亿元,其中短期有息借款124.80 亿元,尚存约96亿元的资金缺口。

        福地还是“牢地”?

        向外融资吃力,内生资金缓慢。一开始,鸿坤地产的故事走向就有所铺垫。

        京南西红门,到处可见鸿坤地产的创造手笔,这些需要耐力,更需要钱。

        从庄稼地到车水马龙,鸿坤地产一点点地打造出一个都市圈,片区覆盖商业综合体、社区商街、产业园等领域。

        通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块200万平方米的土地,这是行业里必提的赵彬创立鸿坤地产的故事。

        2002年,从湖南进入北京,有着经济学背景的赵彬,在道路、水电、交通等不便之地的西红门,开始了他的“造城计划”。

        行业里常说,京南西红门是赵彬的福地。成立后近10年的时间里,鸿坤地产加仓西红门,较低成本拿地,直接推高了毛利率。

        在拿地规模下降的近三年,鸿坤地产的毛利率也比较“抗打”。2017年、2018年、2019年分别为36%、44%、40%,2020年上半年的毛利率54.93%。这其中就有早年在核心地区储备了大量土地的缘故。

        截至6月末,鸿坤地产土储18块地,规划建面270.27万平方米,其中有9块地是在2016年之前拿的,最早的一块可追溯到2011年。

        一定程度上来说,这“福地”也是他的“牢地”,拆改的复杂性,对资金的占用长度,禁锢了鸿坤地产增拓的步伐。

        跟踪评级报告中提到,截至2019年底,北京西红门一项目,鸿坤地产预计投资280亿元,金额之大主要系拆迁腾退费用高所致。

        高投入未必能快速见到收益,有时候还会对现金形成“反噬”。

        2019年底,鸿坤的应收账款突增1433%,由之前的2.04亿增至31.28亿。究其原因,是一笔10年前的旧账,2009年西红门镇政府花29.4亿元从鸿坤地产购买的回迁房,该笔款项还未收到。

        应收账款增厚了资产,但这部分资金不能快速流转起来,而类似于这种长线作战,极为考验资金链。上半年,鸿坤地产的应收账款(含其他应收款)合计约76亿元,比2019年底增加了约1亿元。

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