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      陈劲松“出局” 世联行成为大横琴“壳资源”?

        在阿里与易居联手对抗贝壳之际,另一大“中介巨头”世联行创始人陈劲松突然宣布辞任董事长,令当前地产中介市场的天猫贝壳之争再添变数。陈劲松的退出也让一直上市未卜的大横琴有了一个上市平台。对于陈劲松而言,表面是实控人,但表决权已经给了大横琴,后期或许还有股权的进一步变动。

        9月18日晚间,世联行公告称,创始人陈劲松辞去公司董事长职务,胡嘉接任。随后陈劲松在朋友圈写下了这样了一句耐人寻味的话:“秋天来的时候,有人总想到冬天,有人满怀着丰收。”

        房地产销售代理的老套路已经全面被渠道取代,以贝壳找房为首的互联网渠道商正强势崛起。老业务被时代抛弃,新业务又陷入困境,重重压力已经让世联行多位高管离职,陈劲松这次选择与世联分道扬镳,或许也是出于无奈。

        陈劲松的“离开”或许成全了大横琴。伴随着珠海大横琴拿下控制权及资产注入的准备,世联行正在改头换面。

        大横琴实现曲线上市?

        掌权28年的陈劲松正逐渐交出权力,变得更像一个职业经理人,世联行进入“大横琴时代”。

        由于目前国内资本市场基本对房地产及其上下产业链公司“关掉”了大门,大横琴通过入股世联行可获得宝贵的壳资源。

        据了解,早在2014年6月,大横琴就在港交所提交了上市申请书,并有望成为首只在港上市的横琴概念股。但赴港上市计划最终未能成行,2015年2月份有报道称该公司招股资料已经失效,后来也一直未重启上市。

        或许大横琴一开始的介入就是希望谋求一个上市平台。如今控制世联行,相当于曲线实现上市。

        在世联行的官网上,企业介绍已经变成:“世联行,1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,为大横琴集团首个上市平台。”

        除了高管大换血,市场普遍预期大横琴的优质资产将注入世联行。

        资料显示,截至2019年末,珠海大横琴总资产约811.28亿元,净资产397.58亿元,承担横琴新区建设项目383个,总投资超过2700亿元。旗下包括粤澳合作中医药科技产业园、横琴科学城、中拉经贸合作园、横倾国际商务中心、横琴总部大厦、星乐度·露营小镇、横琴希尔顿花园酒店等项目。

        下属大量商业写字楼和产业园物业,物业管理业务、资产管理业务或是注入世联行最合适的板块业务。

        转型长租公寓失策

        回望昔日成长痕迹,世联行也曾创下数个“顶峰”。作为曾经是房地产代理行业TOP1,世联行26年前起家于深圳。由陈劲松一手带大的世联行在2009年迎来事业第一个巅峰——上市,并制定了“交易+顾问策划”双轮驱动业务模式。

        随着房地产行业开始进入“下半场”。陈劲松认为,游戏规则已改变,存量市场将大有可为。从2014年起,公司由原来的世联地产更名“世联行”,并启动“祥云战略”,金融、资产管理和电商是该战略的“三驾马车”。

        世联行逐步加大了对新业务的探索和布局,包括世联红璞的公寓管理、以世联空间为主的共享办公业务、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等。

        尤其在长租公寓领域,世联行下了重本。世联行披露的数据显示,2017年长租公寓签约突破10万间,在管运营约3.5万间。世联行的目标是要达到100万间,这就需要更大的持续投入。

        彼时陈劲松对业务投入很有信心,2017年初的年度业绩发布会上,他指出,“长租公寓和写字楼都可以变成金融产品,资金不是问题。”在他的规划中,未来来自公寓、写字楼等存量资产运营的稳定收入是营收的重要组成部分。

        他也预料到转型会带来短期内的亏损,做好了“以退为进”的准备,相信“未来很多年后,我们会享受到这个布局带来的好处”。

        然而,世联行的转型之路没有那么顺利。

        经过几年的发展,新业务虽有了一定的成绩,但在营业收入上只占三成左右比例,有些业务每年的毛利只有几千万元,近三年还呈现下降趋势。

        世联行的一个重大战略失误在于,用现有的上市公司自有资金去做新业务,而不是另起炉灶。5年来,一直在砸自有资金,未曾引进外部投资。相比之下,自如、魔方、蛋壳等长租公寓,主要依靠风投去拼这个利润并不高的行业。新业务投资过大,很快把公司的财务报表搞坏,从而打击整个公司的士气。

        如果世联行的公寓业务,除了少量自有资金,通过融资去做,就会有更大的空间来面对危机。可能,过于自信和过于有钱,让陈劲松选择了自己玩而不是拉着资本一起玩。

        雪上加霜的是,2018年新一轮调控政策实施,新房市场波动大,占据世联行收入大头的代理销售业务不断遭遇挑战。

        当前房地产市场有个词叫“渠道为王”,通俗点的说法叫“带客”,带来一个客户成交后,开发商按一定比例给钱。

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