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      “不囤地”李嘉诚 和黄成都限贷背后被戳中的痛点

        虽然是新瓶旧酒,“囤地”这个话题还是将李嘉诚推上风口浪尖。其不合时宜的商业模式,亦再次被外界用放大镜观察。

        9月23日据成都媒体报道,成都市高新区财政金融局发布了一份《关于禁止和记黄埔地产(成都)有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》文件。

        文件提出:为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策……因和记黄埔(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为……经研究,禁止高新区内金融机构向该公司及其项目提供新增融资、贷款,并禁止区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助。

        晚间,成都市高新区财政金融局正式回复称:“为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求……近期我局配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处,包括南城都汇项目。”

        据了解,和记黄埔(成都)有限公司是成都楼盘南城都汇的开发主体。它成立于2004年,公司股权一直由Carton International Limited及和记投资有限公司持有。后经2015年长江实业及和记黄埔资产合并重组,和记黄埔(成都)连同其持份者一同被整合到长实集团系统内。

        所以当限贷消息被曝光,首先出来回应的也是长实集团。

        针对上述传闻,长实集团对包括观点地产新媒体在内的媒体表示,和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司的附属公司,亦不是由其控制。

        长实亦强调,公司所有发展项目均严格按照国家法规进行,并不存在囤地的情况。“作为地产开发商,公司的主要业务为房地产买卖,我们一直按计划完成发展及出售项目。”

        不过真实情况究竟如何?只能说这份回答多少有点转移视线的嫌疑,讲的“是事实,也不是事实”。

        不消说至少直到今年8月前,和记黄埔(成都)仍是长实集团旗下子公司。在7月24日,长实才刚宣布,将南城都汇项目以价格约71亿港元打包出售予禹洲集团和瑞卓置业。

        按照长实的说法,目前这桩交易算是交割完成。因此,和记黄埔(成都)此时此刻并不属于长实的附属公司且不由其控制,但在此之前呢?

        南城都汇项目的历史最早亦可以追溯到2004年。当时和记黄埔地产进军成都成立公司,拿的第一个项目就是南城都汇,至今已过去16年。公开资料显示,项目拿地总对价约21.35亿元,按土地面积1036亩(约69.07万平方米)计算,成交楼面价1030元/平方米。

        作为超级大盘,南城都汇分8期建设计划2.33万个单位(包括住宅及商铺),总建筑面积约超过250万平方米。截至目前,项目已推出6期产品,第7、第8期则为现房/准现房状态,未出售房源合共达6750套。

        南城都汇上一次开盘,是在2016年9月推出第6期汇彩园,预售价格约为1.2万-1.6万元/平方米,到翌年9月升至1.65万元/平方米。

        据悉,如今南城都汇项目整体的二手售价约为2.2-2.4万元/平方米。其中第6期汇彩园在今年9月份的参考价为2.65万元/平方米。

        南城都汇项目开发时间过慢是真实存在的情况,而且不是孤例。和记黄埔(成都)作为开发主体,要说没有来自更高级的指示,一间项目公司能主导执行如此漫长开发周期,是难以想象的事情。

        至于否认“囤地”。一个项目十几年的开发历程,不能说是严格意义上的囤而不建,但项目的开发周期确实拉得够长。上述限贷文件的指向则更清晰,是“捂地、捂盘”。期间,土地成本随着销售价格的上涨而变得愈发微不足道,也推高了项目的毛利表现。

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